A Mintos começou por ser uma plataforma clássica de empréstimos P2P e uma das mais consistentes do setor. Nos últimos anos tem vindo a crescer, a melhorar os produtos existentes e adicionar outros às possibilidades. Hoje podemos investir em empréstimos, obrigações, ETF e imobiliário. O objetivo principal desta plataforma passou a ser a diversificação.
Este artigo é sobre como funciona o investimento em imóveis através da Mintos e o que podemos esperar deste novo produto. 🫶🔥
Imobiliário tradicional
O imobiliário é, provavelmente, o investimento preferido dos portugueses. É fácil de entender, tangível e está em todo o lado. Todos queremos uma casa para viver, as empresas precisam de escritórios onde desempenhar as suas atividades, os agricultores precisam de terrenos para produzir. O valor deste tipo de ativo é claro e visível.
Muitos portugueses atingiram a liberdade financeira muito antes de se falar em “FIRE”, graças a património imobiliário que lhes gerava rendas mensais suficientes para pagar as contas. Pode não ser um rendimento 100% passivo, especialmente se formos nós a gerir tudo o que está envolvido, mas está longe de ser um trabalho a tempo inteiro.
Não é para todas as carteiras
O grande entrave do imobiliário tradicional é o elevado valor de entrada. Mesmo com financiamento bancário – que não está disponível em mais nenhuma classes de ativos de forma tão simples ou barata – temos de ter pelo menos 25% do valor do imóvel para poder avançar. Isto significa ter disponíveis 25 mil euros por cada 100 mil que o imóvel custa.
Estes valores não estão, obviamente, ao alcance de todos. Mesmo que se tenha os tais 25 mil euros para comprar uma propriedade de 100k, há outra questão: se esse for todo o dinheiro que temos, então vamos ficar 100% alocados a um único ativo, zero diversificados. Se algo falhar com esse investimento, estamos totalmente expostos. Isto pode ser uma grande vantagem se o investimento correr super bem e os retornos forem incríveis, mas uma grande desvantagem se algo correr pior que o esperado.
Pode não ser assim tão passivo
O imobiliário físico é muito menos passivo do que o investimento em ETF, PPR ou outros fundos diversificados. Exige seleção e gestão de inquilinos, gestão de manutenções, contratos e burocracias.
Se o serviço de interação com os inquilinos e resolução de problemas não for delegado a uma empresa especializada nisso, então terá de haver disponibilidade para resolver as questões que possam surgir a qualquer hora e qualquer dia da semana.
Confesso que este é um dos principais motivos para nunca ter avançado com o investimento imobiliário. Receber rendimento passivo das rendas é fixe, o potencial aumento do valor do imóvel também. Mas a responsabilidade de ter um imóvel não encaixa no que desejo para a minha vida.
Não é muito líquido
Ao contrário do mercado mobiliário, que funciona todos os dias úteis num determinado horário e no qual podemos comprar e vender o que quisermos em alguns segundos, no imobiliário tradicional isto não acontece.
Mesmo que encontrássemos um comprador no momento em que decidimos vender, teríamos de esperar pelo menos uns dias (mais provável serem semanas ou meses) para acertar toda a burocracia, dar tempo ao comprador para tratar do seu crédito, etc. Apesar de estarmos num mercado louco, em que os anúncios aparecem ao fim de horas ou poucos dias, há etapas que não podem ser saltadas e que levam o seu tempo.
Imobiliário através de produtos financeiros
Mesmo que não tenhamos o valor necessário para a entrada de uma casa ou a vontade de lidar com tudo o que ser senhorio implica, podemos, ainda assim, investir em imobiliário. Há alternativas bastante interessantes como:
- Fundos imobiliários
- REIT (Real Estate Investment Trusts)
- ETF de REIT
Estes produtos já existem há muito tempo no mercado financeiro e são uma forma prática, líquida e acessível de estar exposto ao setor imobiliário, de forma passiva e com valor de entrada baixo.
Como funciona o imobiliário na Mintos
A Mintos tem agora um produto que nos permite estar exposto ao mercado imobiliário com valor mínimo de entrada de 50€. É uma forma simples e acessível de estar exposto a este ativo de forma totalmente passiva.
Quando investimos em imobiliário na Mintos não detemos o imóvel, mas sim um produto financeiro. Na prática, recebemos a nossa porção de rendas e beneficiámos do potencial de valorização do imóvel, caso seja vendido por um preço superior.
Prazo de investimento
O prazo de cada investimento varia consoante a propriedade. Geralmente são investimentos de longo prazo, com maturidades a variar entre 10 e 30 anos. Caso se pretenda resgatar o capital antes do termo, é possível vender o produto no mercado secundário – neste caso é aplicada uma comissão de 0,85%.
Cálculo das rendas líquidas
Os pagamentos de rendas líquidos resultam da subtração de todos os custos – manutenção, impostos sobre a propriedade e taxas – à renda bruta recebida dos inquilinos. Este rendimento líquido reflete os ganhos reais após serem deduzidas as despesas envolvidas.
Passo a passo do imobiliário na Mintos
Clicando no separador “Imobiliário” temos acesso às propriedades disponíveis, tanto no mercado primário como secundário.
Clicando no código da propriedade que queremos analisar (a azul, LVX…), abre a ficha desse imóvel em específico. Temos a descrição do imóvel, localização, link para o anúncio no Airbnb (se for arrendamento de curta duração), datas envolvidas, etc.
À direita temos links para aceder a informação mais detalhada. Clicando em “A propriedade numa página”, por exemplo, abrimos um PDF com a informação que se apresenta abaixo, que detalha todos os valores considerados no cálculo da rentabilidade:
Escolhida(s) a(s) propriedade(s) em que se quer investir, é só clicar em “Investir” e colocar o valor pretendido, a partir de 50€.
A partir do momento em que o empréstimo fecha e arranca com sucesso, começamos a receber pagamentos regulares das rendas, sem ter de fazer mais nada.
O que podemos esperar ganhar
Atualmente, as rentabilidades esperadas rondam os 6%.
Apesar de poder haver alterações ao longo do tempo (a taxa de ocupação pode ser diferente do previsto, a renda pode variar, podem surgir despesas inesperadas), cada projeto tem a sua taxa de rentabilidade estimada definida à partida.
Acompanhar projetos em curso
Clicando em “Carteira” e depois em “Imobiliário”, podemos ver um resumo dos nossos investimentos: valor investido, juros previstos, montante e data do próximo pagamento.
O que acontece quando o prazo chega ao fim
Quando o período de investimento no imóvel chega ao fim, o imóvel é vendido e o capital (mais-valias incluídas, se existirem) é distribuído pelos investidores.
Recebemos o valor investido mais a potencial valorização.
Durante o período de investimento, vamos recebendo os rendimentos das rendas e, caso queiramos sair antes do prazo, podemos vender a participação no mercado secundário da Mintos.
É também possível que o imóvel seja vendido antes do termo do empréstimo, e nesse caso os investidores receberão a sua quota do investimento e possível valorização.
Vantagens do Imobiliário na Mintos
- Investimento mínimo de 50€: além de acessível, permite diversificação para reduzir o risco.
- Rendimentos regulares: recebemos pagamentos de rendas de forma periódica.
- Potencial de valorização: beneficiamos do aumento do valor do imóvel ao longo do tempo, caso a propriedade seja vendida por um preço superior.
- Totalmente passivo: não precisamos de nos preocupar com manutenção do imóvel ou gestão de inquilinos.
- Liquidez: podemos vender a nossa participação no mercado secundário, caso precises de aceder ao capital antes do termo.
Conclusão
Resumindo: acredito que o investimento em imobiliário na Mintos é uma opção interessante para quem quer estar exposto a imobiliário de forma simples, acessível e totalmente passiva. É uma forma de diversificar entre classes de ativos, sem acrescentar grande “trabalho” no dia a dia.
Tens imobiliário no teu portefólio? Preferes físico ou mais passivo?
Disclaimer: A autora do blog Dama de Ouros não fornece recomendações ou aconselhamento financeiro. Todo o conteúdo presente neste blog tem apenas fins informativos e educacionais, sendo qualquer decisão de investimento da responsabilidade do leitor. Todos os investimentos têm risco.
Este artigo é patrocinado pela Mintos.
Tenho 2 casas em arrendamento e sabe mesmo bem aquele € a cair todos os meses, eheheh. Mas esta opção também é de explorar. A única coisa que me retém é que para obter rendimentos passivos disto equivalentes a rendas reais, tinha de investir vários milhares de euros… 50€ ou 100€ não dá praticamente nada :/
Claro, não há milagres eheh
Para receberes essas rendas também tiveste de investir milhares de euros, aqui não seria diferente 🙂
Para comparares com lógica e perceber se faz sentido, tens de olhar para as rentabilidades percentuais. Qual o valor que recebes em rendas depois de descontar despesas a dividir pelo valor que lá investiste? Se for superior a 6%, então claramente compensa o que estás a fazer, se for inferior a isso, então até consegues mais assim, de forma totalmente passiva (não estou a contar com a valorização do imóvel nestas contas)
Sim, percebo o racional, mas o imobiliário físico tem uma grande vantagem de poder ir buscar financiamento ao banco e a renda pagar a prestação e sobrar, na realidade também estou a construir património que não estou a pagar, mas sim os inquilinos. Sem financiamento não conseguiria investir tantos milhares de €. Este tipo de ativos (tipo REITs) não permite essa alavancagem, se permitisse seria o melhor dos dois mundos 😀
Ainda assim, as contas são as que disse, com ou sem alavancagem. Valores recebidos/Valor investido, que saiu do teu bolso 🙂
Só assim se pode comparar uma coisa a outra
Verdade, ehehe.
Mas por enquanto e como não tenho tido problemas com os inqulinos, o imobiliário físico é o que faz sentido por agora. Mas não excluo esta alternativa, de todo, aliás, ando a “namorá-la” há algum tempo, até mesmo os REITs.
Claro, não há certos nem errados. É o que fizer sentido para nós, em cada momento 🙌
Pessoalmente, o que me afasta um pouco do imobiliário tradicional é de facto não ser tão passivo quanto aparenta ser, e de eu ter pouca aptência para o endivididamento, sendo aqui onde está uma grande vantagem no imobiliário físico (others people money – investir alavancado com recurso a financiamento – porque as rentabilidades brutas são muito idênticas às disponibilizadas pelos projetos na Mintos, por exemplo).
Quando tiveres um tempinho dá uma vista de olhos na Urbanitae, e eventualmente depois talvez também possas partilhar a tua opinião. Parece ser uma opção também interessante, baseada na Espanha e também já conta com alguns projetos em Portugal.
Verdade! Acho que não é para mim, pelo menos agora, precisamente por isso. Retornos semelhantes aos que posso ter de outra forma (ou até inferiores), e com muito maior trabalho.
Não conhecia a Urbanitae, vou explorar!
Obrigada