Imobiliário é talvez uma das formas de investimento mais comuns e aceites em Portugal. Todos nós conhecemos alguém que tem imóveis arrendados ou mesmo que vive em casa arrendada – é o meu caso 🙋🏽♀️
Prós e Contras
👍 É um tipo de investimento que acrescenta estabilidade a um portefólio diversificado. Com volatilidade consideravelmente inferior a ações ou criptomoedas, permite obter rentabilidades apelativas. Sendo quase um negócio próprio, há mais flexibilidade para acrescentar valor e aumentar rentabilidades. Em períodos de juros baixos para crédito habitação, a utilização de alavancagem é vantajosa.
👎 É um investimento muito menos passivo do que, por exemplo, ETFs. Ativo pouco líquido: caso precises urgentemente do dinheiro, mesmo que encontres um comprador no próprio dia, o processo burocrático é demorado. Optando pela estratégia de Buy and Hold com arrendamento, é necessário assegurar reparações e manutenções, escolha de inquilinos, cumprimento de todos os requisitos legais e períodos vazios sem rendimentos.
Tipo de investimento imobiliário
Há várias opções para rentabilizar um imóvel:
Arrendamento
- Arrendamento de curta duração: é estabelecido um preço por noite ou por semana, proporcionando um rendimento que tipicamente varia sazonalmente. Exige maior presença no negócio ou a contratação de empresa que faça todo trabalho: gestão das reservas, limpeza, receção dos hóspedes, etc. Despesas de luz, água, TV etc são a cargo do investidor;
- Arrendamento de longa duração: arrendamento por períodos longos, que proporciona rendas mensais. Mais passivo que arrendamento de curta duração, mas exige também que sejam asseguradas reparações e manutenções;
- House-hacking: conceito muito comum nos EUA. Consiste em arrendar parte da habitação própria permanente, de modo a cobrir parte ou a totalidade dos custos de habitação.
Valorização do preço do imóvel
- Compra abaixo do preço de mercado e revenda posterior a preço mais alto;
- Compra de imóvel a necessitar de obras, reabilitação do mesmo e venda a preço mais alto que os custos totais;
- Compra do imóvel no ano X e venda em data posterior, usufruindo da valorização global do mercado ao longo do tempo;
A minha estratégia
Este é um tipo de investimento que quero ter no meu portefólio, via arrendamento de longa duração, por todas as vantagens que descrevi inicialmente: acrescenta diversificação ao portefólio e é uma fonte mensal de renda extra.
No entanto, por todas as desvantagens também já descritas, tenho um requisito inflexível no que toca ao retorno bruto anual estimado relativamente ao valor investido com capital próprio (cash on cash*): mínimo 10%.
* Cash on cash: (Rendas anuais – Despesas anuais) / Investimento com capital próprio inicial
Porquê 10%?
Porque se vou ter todo o trabalho extra, preciso no mínimo que a rentabilidade deste investimento iguale a dos meus queridos ETFs ou P2P, que não me dão trabalho algum.
Investimento inicial necessário
Quando se trata de habitação secundária, os bancos financiam no máximo 80% do valor do imóvel ou da avaliação (o menor dos dois) e o restante é pago diretamente ao vendedor no dia da escritura. Os prazos de financiamento são por norma mais curtos, tipicamente a 30 anos.
Ao contrário do que se pode inicialmente pensar, para avançar com a compra é necessário mais do que o capital de entrada não financiado pelo banco:
- Imposto de Selo: 0,008 x Valor do imóvel
- IMT: Depende do Valor do Imóvel (simula aqui)
- Comissões bancárias: ~1250 €
- Escritura: ~1000 €
- Comissão de avaliação: ~300 €
- Comissão de Dossier: ~300 €
Para um imóvel de 100.000 €, ao invés de 20.000 €, são necessários 24.675 € de investimento inicial, incluindo entrada e despesas iniciais – aproximadamente 25% do valor do imóvel.
Valor da renda
O primeiro passo, antes de começar sequer a procurar imóveis à venda, é fazer um estudo do mercado de arrendamento na zona em que se pretende investir.
Nos principais sites de pesquisa (Idealista, Imovirtual, CustoJusto, Olx, etc), avaliar se existem muitos ou poucos anúncios de arrendamento, o tempo durante o qual ficam disponíveis antes de encontrarem inquilino e o valor médio das rendas para cada tipologia.
Na zona em que pretendo investir, a minha pesquisa demonstrou que há pouca oferta e muita procura, os anúncios desaparecem rapidamente e o valor médio de rendas de tipologia T2 é de 500 €.
Valor máximo de investimento
Uma vez definido o valor expectável da renda (no meu caso 500 €) e a rentabilidade pretendida (para mim 10% anual bruto), é possível calcular o valor máximo de compra do imóvel para viabilizar o investimento.
Surpresa!
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Fiz um Excel para fazer estas continhas! Eheh
Neste ficheiro de simulação que preparei, o primeiro passo é inserir os valores apurados na análise ao mercado de arrendamento: renda mensal esperada, taxa de IMI do município, valor esperado do condomínio, seguros e manutenções estimadas, etc.
As células que podem ser alteradas estão assinaladas a azul. As restantes células são fórmulas e não precisam ser preenchidas.
Na minha análise, considero renda mensal de 500 €, 1% do valor do imóvel para manutenção, 35 €/mês de condomínio, 300 €/ano em seguros, uma Taxa de IMI de 0,3% e taxa de IRS de 28%.
Na tabela seguinte são calculados os custos iniciais de investimento. Também aqui estão assinaladas a azul as células que podem ser modificadas. Todas as outras são calculadas automaticamente.
Depois de preenchidos os dados da tabela com a informação correta, resta seguir as instruções incluídas na folha de Excel. Visto aqui parece complicado mas acredita, é simples e demora menos de um minuto!
O resultado desta simulação é o valor máximo que pode custar o imóvel para teres a rentabilidade pretendida.
No meu caso, com os meus valores, os resultados são 👇
Para ter a rentabilidade de 10% que pretendo, o valor máximo do imóvel a comprar é de 73.627 €. Neste caso, com um financiamento de 80%, é necessário um investimento inicial de 18.864 €.
Financiar o imóvel
Nas minhas simulações considero financiamento de 80% do valor do imóvel porque este é o máximo permitido. Se o limite fosse 90%, seria esse o valor que consideraria.
Isto porque num período de taxas de juro baixas e sem perspectivas de aumentos substanciais no futuro próximo, compensa alavancar o máximo possível o investimento.
Exemplo prático:
O imóvel de 73.627 € financiado a 80% exige um investimento inicial de 18.864 € e, nas condições descritas, tem uma rentabilidade bruta de 10%.
Se o mesmo imóvel for pago a pronto, o investimento inicial é de 75.966 €. Nas mesmas condições de operação, a rentabilidade é de apenas 5,7%.
Taxa fixa ou variável
Apesar de ninguém ter 100% certeza do que o futuro reserva, os bancos baseiam-se em previsões bem documentadas para definirem os valores de taxa fixa para os créditos que concedem.
Esse valor de taxa fixa tem em consideração as previsões referidas e ainda uma margem de segurança para eventuais desvios do estimado, evitando que o banco saia a perder.
Ou seja, a probabilidade de a pessoa que contrai o crédito sair a ganhar optando por taxa fixa é muito reduzida (apesar de existir). Além disso, as comissões de amortização antecipada são inferiores no caso de depósito a taxa variável.
Pelos motivos supracitados, para mim faz mais sentido optar por taxa variável.
Onde guardar o dinheiro da entrada
Este investimento será, em princípio, partilhado com outra pessoa. Por isso, em vez de 18.864 €, preciso no máximo de 9.432 € para a entrada.
Neste momento tenho apenas cerca de 60% deste valor disponível em dinheiro, parte na conta remunerada do Bankinter e o resto na conta corrente. Como não é algo urgente nem com “data marcada”, continuo a investir o meu dinheiro mensalmente em P2P, criptomoedas e ETFs.
Surgindo a oportunidade amanhã, o que faria?
- Se os mercados continuarem como estão (📈): uso o dinheiro que tenho e vendo o valor de cripto/ETFs necessários para cobrir o investimento
- Se os mercados caírem abruptamente e estiver com perdas significativas em todos os ativos que tenho: aguardo e poupo o restante. Provavelmente perco a oportunidade mas ganho uma lição 😅
Agora tu:
O que achas da minha abordagem? Há algo que me esteja a escapar e que deveria acrescentar?
Conta-me tudo!
Bons investimentos!
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Disclaimer: A autora do blog Dama de Ouros não fornece recomendações ou aconselhamento financeiro. Todo o conteúdo presente neste blog tem apenas fins informativos e educacionais, sendo qualquer decisão de investimento da responsabilidade do leitor.
Olá.
Se fizeres um contrato de longa duração, pelo menos 5 anos, penso que a taxa de IRS baixa, o que já aumenta a rentabilidade desse investimento. Em termos de manutenção, 734€ anuais parece-me muito. Fala a voz da experiência. Tive um apartamento alugado e só ao fim de 10 anos é que tive uma manutenção perto desses valores. Mas mais vale prevenir que remediar 😊😊
O valor do condomínio e dos seguros são dedutíveis no IRS, desde que pagos pelo proprietário!
Olá!
Sim, há redução no IRS nessas situações, mas prefiro considerar o pior cenário.
Também na manutenção, prefiro considerar esse valor e deixar de facto esse dinheiro de parte, tipo num fundo de emergência. Estou a ver prédios mais antigos e a qualquer momento é necessário substituir um telhado ou colocar capoto e não quero ter surpresas. Além dos períodos vazios, sem inquilinos, que também têm de ser assegurados.
Nas folha de Excel considero a dedução de todas as despesas para efeitos de mais-valias no IRS (seguros, manutenções, condomínio, etc).
Obrigada pelo feedback! 😄
Olá Fire! Obrigada pela análise e excelente conteúdo! Gostaria apenas de alertar que ao simular a análise de hipóteses (função atingir objectivo) obtive valores ligeiramente diferentes dos teus. Apercebi-me depois que no quadro que apresentas com os teus resultados, a comissão de avaliação passou para 250€ (e não 300€ como indicado anteriormente). Não é que tenha grande impacto na análise, mas fica o alerta 😉
Olá!
Os valores são indicativos e aproximados. Cada pessoa pode e deve alterar para os valores corretos da sua situação específica 🙂
Neste caso escrevi no texto “~300€” mas no ficheiro não sei porquê coloquei 250€, o que naturalmente muda os valores.
De qualquer forma podes utilizar o ficheiro porque está correto! 🙂
Olá Fire! 🙂
Obrigada pelo post.
Tenho uma dúvida, para cálculo do networth, que o valor considerado? O de aquisição, o da CPU? Obrigada bjs
Olá!
O melhor é considerar o valor de mercado atual. Supostamente, à data de compra, será igual ao valor por qual o compraste.
X tempo depois pode ter valorizado ou desvalorizado, e por isso pode ser atualizado periodicamente. Podes ver por exemplo o preço a que são vendidos imóveis semelhantes na mesma zona 🙂
Olá Fire,
Obrigado pela publicação. Informação bastante útil.
Estava a analisar o campo da prestação mensal e não consegui perceber os valores utilizados “0,002761*F3-0,006429”. Tens em conta o imposto de selo a pagar mensalmente na prestação? Presumo que o valor “0,002761” seja a taxa de juro mensal que multiplica pelo capital em divida, como chegas a este valor?
Obrigado e mais uma vez parabéns pelo conteúdo disponibilizado
Olá Helder!
Isso é só uma conta rápida para chegar a um valor aproximado da prestação em determinadas condições, neste caso: financiamento de 80%, prazo de 30 anos e taxa de juro de 1,5%.
Ou seja, esse valor é apenas juro + amortização nessas condições específicas.
Para chegar a essa fórmula simulei diferentes valores de investimento e obtive a regressão linear que referiste.
Se já souberes exatamente a prestação que vais pagar, podes perfeitamente substituir essa fórmula pelo valor real.
Espero ter conseguido esclarecer! 🙂
Excelente Fire. Obrigado pelos esclarecimentos.
A ideia aqui é jogar com a expectável subida da prestação ao longo da vida do empréstimo devido ao aumento da taxa de juro. Uma rentabilidade liquida positiva hoje, poderá ser negativa em 5 anos..Algo a ter em conta na simulações a efetuar.
Bons Investimentos e obrigado pela partilha
Para o cálculo da rentabilidade anual líquida deveria também considerar o valor da amortização do imóvel. Isto é, ao pagar a prestação da casa está a amortizá-la e ao fim de 30 anos está completamente paga e é sua. Portanto, ainda que a amortização não seja linear durante a duração do empréstimo (menor no inicio e maior no final) uma forma simples de contabilizar esta parcela, é acrescentar ao cash flow anual a seguinte parcela: Amort [€/ano] = Total de emprestimo[€]/Duração do empréstimo anos [anos]
Concorda?
Sim, faz sentido.
Eu prefiro considerar o cash-flow atual e deixar esse valor extra depois de o imóvel estar pago como bónus.
É uma questão de preferência e da forma como queremos planear 🙂
Muito boa tarde,
O mesmo investimento em formato Reits reinvestindo os dividendos sempre, traria menos “trabalho” e mais retorno a curto e a longo prazo. Estou certo ou a análise não se pode fazer desta forma?
Desde já obrigado pela resposta e felicidades para a jornada.
Atentamente,
Ola!
Certo. É uma forma muito mais passiva de estar exposto a essa classe de ativos.
Bom dia, e se investirmos em imobiliario usando platformas de crowdlending? Como a Wecity? Alguma opinão sobre a plataforma?
Olá!
Não conheço essa plataforma. Mas, sendo crowdlending, o risco pode ser diferente.
Há também a possibilidade de investir em REIT ou ETF de REIT, para estar exposto a imobiliário sem necessidade de endividamento ou de um grande investimento inicial.
O melhor passa por comprar sem bancos. Foi isto que fiz, e foi somente nisto que investi, sem bit cornos nem outras coisinhas com volatilidade absoluta. Apenas com isto, serei Fire em muito poucos anos.
Os bancos, como digo sempre, existem somente para me sentar.
E, se me apetecer construir outra casa, vai ser igualmente a pronto. Andar a sustentar gestores e outros rapazes dos bancos nunca foi a minha cena. De facto, nem sei pedir dinheiro emprestado ao banco. Pago tudo a dinheiro, como na Alemanha. Com os americanos apenas aprendo o que nunca se deve fazer.
Sobre a renda: pagar 500 paus mensalmente por um apartamento, como a senhora? Jamais! Paguei e pago sempre menos.
Olá!
Incrível, parabéns! Quando se tem o dinheiro para pagar a pronto, certamente evitam-se muitos custos, apesar de haver o custo de oportunidade de poder ter alocado esses fundos a outro ativo qualquer.
Quem é a senhora que paga 500 paus pelo apartamento? Essa parte não percebi