A Afranga lançou esta semana um novo produto: o SaveSmart Real Estate. Como o nome indica, trata-se de investimento imobiliário, e o primeiro projeto já está aberto para novos investidores: Modern Housing, em Sófia, com taxa fixa de 9% ao ano durante 12 meses, com garantia hipotecária sobre o ativo. Apesar de ser disponibilizado numa plataforma P2P clássica, o tipo de produto é diferente e por isso vale a pena analisar e comparar.
Este artigo é patrocinado pela Afranga. Todo o conteúdo, opiniões e análise são integralmente meus, com a transparência e honestidade habitual.
O que é o SaveSmart Real Estate
O SaveSmart é o produto de prazo fixo da Afranga (vê a review completa aqui). Escolhemos a quantia que queremos investir, escolhemos a duração e sabemos, à partida, qual a taxa de juro a receber. A partir daí, os juros caem mensalmente na carteira, e no final do prazo, o capital emprestado é-nos devolvido.
Até agora, o SaveSmart só existia numa modalidade: Business Loans, com retornos entre 8% e 10% ao ano, sem garantia real específica. Agora, surgiu esta nova modalidade: Real Estate, com taxa fixa de 9% a 12 meses, garantido por hipoteca sobre o imóvel.
O que é esta garantia hipotecária
Há muitos termos que parecem complexos quando estamos do lado do investidor, mas que na verdade nos poderão ser familiares em outros contextos, e falta-nos apenas fazer essa ligação. Neste caso particular, há uma analogia direta com algo bem presente no nosso dia-a-dia: o crédito habitação.
Quando vamos ao banco pedir um crédito para comprar casa, o banco empresta-nos o dinheiro e faz uma hipoteca sobre a casa que estamos a comprar. Se em algum momento deixarmos de pagar a prestação, o banco tem o direito legal de executar essa hipoteca, ou seja, colocar a casa à venda e usar o valor da venda para recuperar o capital que nos emprestou. Até os seguros de vida obrigatórios entram nesta equação: mais uma vez, garantem que o banco receberá o valor emprestado, mesmo que a pessoa faleça antes de saldar a dívida. A casa serve como garantia real do empréstimo e o banco sabe que dificilmente sairá a perder.
No SaveSmart Real Estate, a lógica é a mesma, só a perspetiva é que se inverte: aqui, nós somos o banco. Emprestamos dinheiro ao promotor imobiliário. Esse promotor, por sua vez, regista uma hipoteca sobre o ativo a favor dos investidores. Se em algum momento o projeto entrar em incumprimento, os investidores têm o direito legal a executar essa hipoteca, isto é, vender o terreno e usar o produto da venda para recuperar o capital investido.
É exatamente o mesmo mecanismo do crédito habitação que tão bem conhecemos, só que estamos do lado oposto da relação. Em vez de sermos o devedor com o nosso imóvel utilizado como garantia, somos o credor, em que o imóvel passa a ser a rede de segurança.
Esta garantia não significa risco zero. Apesar da bolha imobiliária em Portugal nos fazer crer o contrário, os imóveis podem desvalorizar. Além disso, pode haver custos legais de execução e podem haver atrasos no processo. O risco existe sempre, mas é melhor ter um ativo como colateral, que pode ser recuperado, do que apenas um contrato em papel, sem qualquer garantia.
O primeiro projeto: Modern Housing, em Sófia
O primeiro projeto disponível chama-se Modern Housing e fica em Ovcha Kupel, um bairro a oeste de Sófia em expansão. O plano final é ambicioso: dois edifícios de quatro andares, com 315 studios totalmente equipados para arrendamento, com plaza central, painéis solares, parques de bicicletas, perto da Universidade Nova Búlgara (NBU) e de três estações de metro. As rendas mensais previstas começam em €350.
Tudo isto pode ser consultado no prospeto do projeto.
Para que serve o empréstimo?
O imobiliário tem várias fases de investimento e diferentes formas de remuneração. Quem já construiu casa (ou conhece alguém que o fez) sabe bem o drama das derrapagens no orçamento e atrasos na obra.
A boa notícia é que este empréstimo em particular não financia a construção do edifício, apenas a aquisição do terreno. São 8.072 m² de terreno residencial em Ovcha Kupel, já com estudo de viabilidade e burocracias tratadas, com aquisição prevista para Agosto de 2026. A fase de construção subsequente, com duração estimada de 36 meses, será financiada separadamente por capital próprio do promotor e por financiamento bancário tradicional.
Resumindo: os investidores da Afranga entram na fase com menos incertezas e variáveis do projeto. Emprestamos dinheiro para comprar terreno já avaliado e evitamos os riscos mais comuns de um projeto de construção (atrasos de obra, derrapagens de orçamento, problemas técnicos, falência de empreiteiros). A somar a isto, existe a hipoteca sobre o terreno já referida.
LTV de 66% e garantia corporativa
A documentação disponível apresenta dois pormenores que vale a pena ver referir:
- O Loan-to-value (LTV) é de 66%. Isto significa que a avaliação independente feita ao terreno indicou um valor de mercado superior em cerca de 1,5x ao valor do empréstimo. Na prática, o que isto significa é que, no cenário de incumprimento em que é preciso recuperar o capital, os investidores só perdem dinheiro se o terreno desvalorizar mais de um terço do seu valor atual e, simultaneamente, não houver ninguém disposto a comprá-lo pelo preço executado.
- Garantia corporativa da Lendivo. A Lendivo é uma das empresas que já opera como loan originator na Afranga, e neste caso dá uma garantia adicional ao financiamento da aquisição.
Outros detalhes interessantes deste projeto, disponíveis na ficha do produto, são:
- Projeto: Modern Housing – Ovcha Kupel
- Localização: Sófia, Bulgária (Ovcha Kupel, oeste da cidade)
- Tipo: aquisição de terreno residencial (8.072 m²) para futuro desenvolvimento de habitação para arrendamento (315 studios)
- Taxa de juro: 9% ao ano, fixa
- Prazo: 12 meses
- Aquisição prevista: Agosto de 2026
- Construção (depois): 36 meses, financiada separadamente por capital do promotor e banco
- Periodicidade de juros: mensal, na carteira SaveSmart
- Investimento mínimo: 10€
Permanência de 12 meses
Neste momento, não existe mercado secundário nem forma de revender um investimento feito. Isto significa que o dinheiro que investimos no Modern Housing (ou outras que apareçam entretanto) ficará bloqueado nos próximos 12 meses, até recebermos o capital emprestado de volta.
A Afranga anunciou que em breve poderá ficar disponível a funcionalidade Quick Liquidity, que permitirá a saída antecipada antes do prazo terminar, em condições específicas. Começará por estar disponível apenas para os investimentos do SaveSmart Real Estate, e será depois estendida a outros investimentos da plataforma. Por enquanto, é apenas promessa e ainda não está disponível, por isso temos de estar preparados para ter o dinheiro bloqueado por um ano.
A vantagem da diversificação
A Afranga, até agora, oferecia apenas um tipo de produto: empréstimos ao consumo da Bulgária através de loan originators como a Stikcredit, Lendivo, Tiberus e outros (vê artigo aqui).
Com o SaveSmart Real Estate, passa a existir a possibilidade de diversificar por uma segunda classe de ativos dentro da mesma plataforma: neste caso, empréstimos imobiliários. Comparando os modelos disponíveis atualmente, temos:
| SaveSmart Business Loans | SaveSmart Real Estate | Empréstimos individuais | |
|---|---|---|---|
| Taxa de juro | 8–10% | 9% | até 16% |
| Prazo | 3, 6 ou 12 meses | 12 meses | 6 a 60 meses |
| Tipo de garantia | Sem garantia real específica | Hipoteca sobre imóvel + garantia corporativa | Varia entre empréstimos |
| Risco principal | Crédito ao consumo búlgaro | Aquisição de terreno avaliado | Crédito ao loan originator |
| Diversificação automática | Sim (vários consumer loans) | Não (um projeto único) | Manual (escolhes empréstimo a empréstimo) |
| Liquidez | Sem saída antes do prazo | Sem saída antes do prazo (Quick Liquidity prometida) | Sem mercado secundário |
O SaveSmart Real Estate, na prática, ocupa um espaço diferente dos outros dois, porque é uma classe de ativos e um modelo de empréstimo totalmente diferente. Por um lado, tem a desvantagem da concentração num projeto único, por outro, bem positivo, existe uma garantia real concreta (o terreno adquirido) e LTV de 66%.
É para mim?
Eu gosto da ideia do imobiliário, mas sou demasiado preguiçosa para investir de forma direta. Por isso, tenho experimentado várias alternativas para ter exposição ao setor de forma passiva, e até então tem corrido bem. Agrada-me esta possibilidade de receber parte dos lucros dos negócios imobiliários sem ter de visitar obras ou lidar com inquilinos.
Vou experimentar este primeiro projeto e estarei atenta à pontualidade dos pagamentos mensais, se a aquisição do terreno se concretiza efetivamente em Agosto de 2026 conforme indicado, o lançamento (ou não) da Quick Liquidity, e novos projetos no SaveSmart Real Estate que permitam diversificar dentro desta classe. Vou contando por aqui como está a correr!
Este investimento junta-se aos restantes investimentos individuais que tenho em curso na plataforma, para já todos em dia.
Como investir, passo a passo
Para quem ainda não tem conta, abrir conta na Afranga demora 2-3 minutos e tem um pequeno questionário obrigatório de conhecimento (obrigatório pela regulação ECSP). Para quem já tem conta, o processo é super simples SaveSmart Real Estate é simples:
- Faz login na tua conta Afranga
- Abre o SaveSmart no menu superior
- Em “Choose product”, seleciona Real Estate (vais ver que é a opção marcada como Secured by real estate)
- Define o valor a investir (mínimo 10€)
- Confirma o prazo (12 meses, taxa de 9%)
- Decide se queres ativar o Re-Invest automático no vencimento
- Clica em Invest Now
Os juros aparecem na tua carteira mensalmente, e o capital é devolvido no final dos 12 meses.
Para quem ainda não tem conta, abrir conta na Afranga demora 2-3 minutos e tem um pequeno questionário obrigatório de conhecimento (obrigatório pela regulação ECSP). Para quem já tem conta, o processo é super simples SaveSmart Real Estate é simples:
- Fazer login na conta Afranga
- Abrir o SaveSmart no menu superior
- Em “Choose product”, selecionar Real Estate
- Definir o valor a investir (mínimo 10€)
- Decidir se se quer ativar o Re-Invest automático no vencimento (reinvestir lucros ou deixá-los acumular na carteira)
- Clicar em Invest Now
Neste caso, os juros aparecem na carteira mensalmente, e o capital é devolvido no final dos 12 meses
Resumo
O SaveSmart Real Estate é um passo importante na evolução da Afranga. Adoro que as plataformas procurem novas formas de crescer e oferecer melhores soluções para os clientes, e este é um bom exemplo disso. Acrescenta uma nova classe de ativos com perfil de risco e mecanismo de proteção diferentes do que existia antes na plataforma, sob o enquadramento ECSP que já conhecemos e que, para mim, é critério obrigatório.
Para este primeiro projeto, há dois pontos que sobressaem face a outros produtos imobiliários disponíveis em plataformas P2P:
- O empréstimo financia apenas a aquisição do terreno, não a construção. Limita o risco a uma fase muito mais simples e curta do desenvolvimento imobiliário.
- O LTV é de 66%, com avaliação independente do terreno e garantia corporativa adicional da Lendivo.
Não é um produto sem risco, nunca é. Infelizmente, como bem sabemos, nenhum investimento é 100% seguro. Há risco de perda total ou parcial, nos cenários já explicados, mas é um produto com uma garantia real que a maioria dos projetos P2P não consegue dar.
Vou acompanhar a evolução do projeto nos próximos meses e partilhar atualizações por aqui.
Se quiseres experimentar, podes registar-te aqui.
O link não é afiliado, o que significa que não ganho nada por te registares através dele. É apenas trackeado, para saberem que vieste daqui 🫶
Disclaimer: A autora do blog Dama de Ouros não fornece recomendações ou aconselhamento financeiro. Todo o conteúdo presente neste blog reflete experiência pessoal e tem apenas fins informativos e educacionais, sendo qualquer decisão de investimento da responsabilidade do leitor. Investir em P2P e em projetos imobiliários envolve risco de perda parcial ou total do capital. O SaveSmart Real Estate não é um depósito a prazo e não está coberto pelo Fundo de Garantia de Depósitos. As decisões de investimento devem ser tomadas com base na tua situação pessoal. Este é um artigo patrocinado pela Afranga. O conteúdo, opiniões e análise são integralmente da autora.
Perguntas Frequentes – FAQ
É um produto de prazo fixo da Afranga que permite investir em projetos imobiliários com garantia hipotecária. O primeiro projeto disponível, Modern Housing em Ovcha Kupel (Sófia), tem TANB de 9% durante 12 meses, com juros pagos mensalmente.
O empréstimo financia apenas a aquisição do terreno (8.072 m² em Ovcha Kupel, prevista para Agosto de 2026). A construção, com duração estimada de 36 meses, será financiada separadamente por capital próprio do promotor e por financiamento bancário tradicional. O investidor da Afranga sai antes do início da fase de construção.
É um produto de investimento, não um depósito. Não está coberto pelo Fundo de Garantia de Depósitos nem tem capital garantido: há risco de perda de parte ou totalidade do capital. A principal proteção é a hipoteca registada sobre o terreno, com avaliação independente e loan-to-value (LTV) de 66%, o que significa que o terreno vale ~1,5x o valor do empréstimo. Há também uma garantia corporativa adicional da Lendivo.
10€.
Por enquanto, não. A Afranga anunciou que vai lançar uma funcionalidade chamada Quick Liquidity que permitirá saída antecipada sob certas condições, começando pelos investimentos no SaveSmart Real Estate, mas ainda não está disponível. Investir hoje significa comprometer o capital pelo prazo total de 12 meses.
É o mesmo mecanismo de um crédito habitação, mas invertido: nós emprestamos dinheiro ao promotor, e o terreno fica hipotecado a favor dos investidores. Se o promotor entrar em incumprimento, o terreno pode ser executado e o produto da venda usado para reembolsar os investidores. O LTV de 66% dá margem de proteção: o terreno teria de desvalorizar mais de um terço para haver risco de não recuperar o capital.
LTV (loan-to-value) é o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do ativo dado em garantia. Um LTV de 66% significa que o terreno foi avaliado e vale cerca de 1,5 vezes o valor do empréstimo.
Não, por enquanto. Existe um separador “Primary Market – Real Estate loans” no mercado primário da Afranga, mas está vazio. Neste momento, o investimento imobiliário só está acessível através do SaveSmart Real Estate.
Olá, qual é a diferença entre isto e REITs? Tenho andado a pensar em começar com REITs, este produto parece-me semelhante.
Olá Cláudia! A única semelhança é mesmo permitirem exposição ao imobiliário, porque estruturalmente são bem diferentes eheh
Os REIT são ações, por isso nesse caso és acionista: compras ações de uma empresa imobiliária na bolsa, ficas dona de uma fatia do negócio, e ganhas com dividendos + valorização das ações. No SaveSmart Real Estate o funcionamento é o de P2P, por isso és credora: emprestas dinheiro a um projeto específico e recebes juros fixos. Não és dona de nada, apenas emprestas o dinheiro e recebes os juros.
Na prática, isto resulta em algumas diferenças:
– Liquidez: os REIT têm a liquidez das ações em bolsa, podes vender a qualquer momento. Neste caso, o dinheiro fica preso 12 meses.
– Risco: os REIT geralmente têm dezenas, centenas ou até milhares de imóveis sob gestão, neste caso tens um projeto único com hipoteca como garantia.
– Retorno: nos REIT é variável, como em qualquer ação de bolsa. Aqui conheces a taxa de juro acordada à partida.
Espero ter ajudado!
Super esclarecedor, obrigada! 🙂
Obrigada pelo feedback! 🙂
Obrigado pela análise.
Atento à experiência! 🙂
Que outras alternativas tens usado para ter exposição ao setor de forma passiva?
Tudo dentro desta linha, em P2P! Tenho investido também na Mintos, vê aqui explicação
Olá, parece ser algo semelhante à Estateguru, que penso que só tem esse tipo de empréstimos a empresas que vão construir edifícios